Trang chủBất Động SảnChuyện cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: "Gió cứ thổi,...

Chuyện cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: “Gió cứ thổi, nhà cứ… cũ”

Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP. Hà Nội xác định trong giai đoạn 2021 – 2015 sẽ tiến hành tổng rà soát, điều tra, hoàn tất các thủ tục pháp lý các chung cư cũ trên địa bàn.

chuyen cai tao chung cu cu tai ha noi gio cu thoi nha cu cu

Tổng rà soát chung cư cũ

Cụ thể, từ năm 2021 – 2022, thành phố sẽ thực hiện kiểm định 126 chung cư có tình trạng kỹ thuật mức 2 đã được thành phố chấp thuận (83 nhà thuộc các khu; 43 nhà độc lập, đơn lẻ); rà soát, kiểm định 19 khu chung cư cũ đã báo cáo ý tưởng quy hoạch (có nhà nguy hiểm cấp D, cấp C cận D). Từ năm 2021 – 2025, tổ chức tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định chi tiết đối với toàn bộ các chung cư còn lại.

Ì ạch kế hoạch cải tạo

Như Diễn đàn Doanh nghiệp đã liên tục thông tin, vấn đề cải tạo chung cư cũ đã lên tới đỉnh điểm của sự búc xúc. Thực trạng sau cả 2 thập kỷ mà Hà Nội mới chỉ cải tạo được 1% nhà chung cư cũ đang đặt ra bài toán cần có cơ chế chính sách đặc thù cho Thủ đô để tạo ra sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và chủ đầu tư trong đó tiếp cận ở góc độ quy hoạch cần có sự tập trung vào một số điểm.

Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, cần coi các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ của Hà Nội là loại dự án Chỉnh trang đô thị và cải tạo chung cư cũ, đây là một loại dự án đặc thù. Phương thức thực hiện từ lập kế hoạch, lập quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư cần được giảm thiểu thủ tục một cách tối đa.

Bên cạnh đó vai trò của cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương từ Thành phố đến các Quận, Phường, trong công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ là rất quan trọng, đặc biệt là vai trò của các Quận, Phường, đây phải là nơi khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ, không thể cứ phó mặc cho doanh nghiệp.

Trong khi đó, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, giải pháp căn cơ nhất để giải bài toán ì ạch trong cải tạo chung cư cũ hiện nay là phải tính đến xây dựng một Luật chung cư riêng trong đó cần tính đến việc điều chỉnh chế độ sử dụng đất là lâu dài hay có thời hạn đối với nhà chung cư.

Phân cấp cho UBND cấp huyện tổ chức thực hiện lựa chọn đơn vị kiểm định chung cư cũ độc lập, đơn lẻ trên địa bàn theo kế hoạch; gửi kết quả về Sở Xây dựng để tổng hợp, xây dựng, bổ sung, điều chỉnh Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đồng thời ban hành Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ giai đoạn 2021 – 2025 đối với các chung cư cũ đã có kết quả kiểm định để triển khai thực hiện quy trình dự án đầu tư; Kế hoạch và bố trí nguồn vốn ngân sách lập các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, tổng mặt bằng, đề án; Lựa chọn nhà đầu tư; công tác giải phóng mặt bằng và bồi thường, hỗ trợ tái định cư; tạo lập quỹ nhà tạm cư; Ưu đãi đầu tư.

Theo thống kê, hiện Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ trong đó có 34 khu có diện tích đất từ 2ha trở lên và 42 khu có diện tích đất dưới 2 ha, 306 chung cư cũ độc lập được xây dựng từ năm 1960 – 1994 và trước năm 1954.

Ban chỉ đạo cải tạo chung cư cũ cho biết, các chung cư có chất lượng xuống cấp, được đánh giá nguy hiểm tập trung chủ yếu tại các quận nội thành và nội đô lịch sử; hiện trạng quản lý sử dụng phức tạp, đan xen trách nhiệm, quyền sử dụng giữa tư nhân, tổ chức, nhà nước. Các căn hộ thường có diện tích nhỏ dưới 30 m2, 30 – 50m2/căn.

Qua kiểm định thực tế 401 chung cư thì có 148 chung cư ở cấp độ B; 245 chung cư cấp C và 8 chung cư cấp D (cấp độ xuống cấp, nguy hiểm cao nhất theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng).

Nhìn lại diễn biến BĐS Hà Nội quý I/2021

Ở một diễn biến khác, theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2021 của Savills, biệt thự, liền kề, shophouse Hà Nội là một trong những phân khúc nóng nhất thị trường.

chuyen cai tao chung cu cu tai ha noi gio cu thoi nha cu cu

Cụ thể, lượng giao dịch đạt 934 sản phẩm, tăng 83% so với quý IV/2020 và 232% so với cùng kỳ năm trước. Huyện Hoài Đức dẫn đầu lượng giao dịch với 56% thị phần, theo sau bởi quận Hà Đông với 24%. Khu vực phía Tây chiếm tới 80% lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 47%, tăng 14 điểm % theo quý và 26 điểm % theo năm.

chuyen cai tao chung cu cu tai ha noi gio cu thoi nha cu cu

Giá sơ cấp trung bình của Biệt thự đạt 4.463 USD/m2 – tăng 4% theo quý và 12% theo năm. Giá trung bình của Nhà liền kề là 4.664 USD/m2 – tăng 14% theo năm. Với Nhà phố thương mại shophouse, giá trung bình khoảng 7.860 USD/m2, tăng 26% theo năm.

Quan sát thực tế trên thị trường có thể thấy, hiện nay nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà thấp tầng đang tập trung mạnh về khu vực phía Tây. Cụ thể, nguồn cung mới đạt khoảng 942 căn đến từ bốn dự án mới và giai đoạn mới của ba dự án đã mở bán. Hầu hết nguồn cung mới đến từ ba dự án tại Huyện Hoài Đức bao gồm Hà Đô Charm Villas, An Lạc Green Symphony và Hinode Royal Park và khu vực Tây Hà Nội với dự án shophouse Him Lam Vạn Phúc. Trong đó khu vực phía Tây chiếm 83% nguồn cung mới.

Về tình hình hoạt động trên thị trường thứ cấp, một số dự án mặc dù mới ra mắt cuối năm 2020 nhưng đã gần hết nguồn hàng khiến giao dịch trên thị trường thứ cấp sôi động. Thậm chí tại một số dự án như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông) đã ghi nhận mức tăng giá từ 10 – 15% trên thị trường thứ cấp dù mới ra mắt thị trường trước Tết Nguyên Đán Tân Sửu. Được biết, Him Lam Vạn Phúc là dự án duy nhất gần hoàn thiện xây thô mới mở bán tại Hà Nội trong năm 2020 và đầy đủ pháp lý, sổ đỏ lâu dài.

Dự báo về phân khúc nhà thấp tầng trong năm 2021, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường Savills, CBRE khẳng định nguồn cầu ra thị trường từ nay đến cuối năm sẽ ở khoảng 3.600 căn từ 16 dự án sẽ được mở bán. Hầu hết nguồn cung tương lai nằm tại huyện Hoài Đức và Đan Phượng. Khu vực nội đô hầu như không có thêm nguồn cung dự án mới do quỹ đất khan hiếm. Và phía Tây vẫn tiếp tục là khu vực dẫn dắt thị trường với quỹ đất lớn và cơ sở hạ tầng được cải thiện.

Về nguồn cung trong trung hạn 1 – 3 năm tới, thị trường sẽ tiếp tục khan hiếm bởi mới đây Chính phủ ban hành Nghị định 30/2021 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015) với quy định chỉ công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trên đất ở hoặc một phần đất ở. Còn lại, tất cả các nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp thì không được triển khai dự án nhà ở. Trong khi hiện nay đa số đất dự án vẫn là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh gần như tất cả các dự án mới bị tắc, dẫn đến tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Quốc Trung T/H

RELATED ARTICLES
0 Bình Luận
Inline Feedbacks
View all comments

Most Popular

Recent Comments

0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x